조합원들, 동수 줄여서라도 한강조망권 확보가 우선
여의도한양은 동수 20% 줄여 통과한 선례도
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| ▲압구정2구역 재건축 조감도 |
[소셜밸류=김재용 기자] 서울 재건축 최대 격전지 중 하나인 압구정2구역에서 '동수 감축'을 둘러싼 논란이 조합 집행부와 조합원들 간에 심화되고 있다.
최근 조합 집행부는 "단 한 개동이라도 줄이면 서울시가 절대 허용하지 않을 것"이라며 동수 감축을 할 수 없다는 강경 입장을 반복적으로 밝히고 있다. 이유는 서울시가 허용을 않을 것이며 스카이라인이 무너진다는 이유에서다. 그러나 최근 유사한 사례인 여의도한양아파트 재건축에서 보여준 결과는 전혀 다르다는 지적이다.
ㅇ 여의도한양, 신통기획안 5개동 → 현대 대안설계 4개동, 통합심의 통과
여의도한양아파트는 서울시 신속통합기획(신통기획) 1호 사업지다. 최초 신통기획안에서는 총 5개동 구성이었다. 그러나 현대건설은 동수를 4개동으로 조정한 대안설계를 제시해 수주했고, 이는 2024년 12월 서울시 통합심의를 최종 통과했다.
결국 동수 기준으로 20% 이상을 감축하고도 시는 도시경관, 배치, 커뮤니티 특화 측면에서 충분히 가치가 있다고 판단해 심의를 통과시킨 것이다. 이 과정에서 스카이라인이 무너진다는 논란이나 서울시의 반대 의견은 공식적으로 제기되지 않았다. 오히려 조망권을 확보하는 데 유리해 단지 프리미엄이 상승할 것이라는 분석이 나온다.
반면 압구정2구역은 현재 14개동이 설계안에 반영돼 있다. 전문가들은 중앙부 대규모 조경공간(일명 베르사유 궁전 정원)의 일부 조정과 1개동 이상 감축을 통해 한강조망 가능 세대 수를 크게 늘리는 설계가 가능하다고 입을 모은다.
한강조망 프리미엄은 막대한 수준으로 평가된다. 현재 설계에서는 전체 약 900세대(35%)가 한강조망이 불가능하다. 그러나 중앙부 설계를 조정하고 동수를 1개라도 줄이면 한강변 배치를 재구성할 수 있어 조망권이 확대된다.
만약 한강조망 세대가 현재 대비 300세대만 늘어나도 프리미엄(세대당 약 30억 원 수준) × 약 300세대 → 약 9천억 원에 달하는 단지 전체 가치 상승이 가능하다는 분석이 나온다. 그럼에도 조합 집행부는 "스카이라인이 무너져 서울시가 허용하지 않을 것"이라며 논의를 원천 차단하고 있는 상황이다.
전문가들은 이런 접근에 대해 바람직하지 않다는 지적을 내놓는다. 한 재건축 전문가는 "서울시는 경관과 건축적 완성도를 종합 평가한다. 동수 변경이 반드시 마이너스 요소는 아니다. 최근 여의도한양 사례처럼 배치의 합리성과 조망권, 커뮤니티, 디자인적 가치가 올라가면 충분히 승인이 가능하다"고 말했다.
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| ▲압구정2구역 현대아파트 |
또 다른 도시계획 전문가는 "오히려 한강조망 프리미엄을 극대화할 기회를 스스로 포기하면 향후 분양가 심사, 관리처분 인가에서 민원과 시장평가 리스크가 커질 수 있다"고 경고했다.
현재 압구정2구역의 쟁점은 두 가지로 요약된다. 14개동을 고수하고 중앙부 대규모 정원을 유지하느냐 여부와, 1개동 감축을 통한 한강조망 확대, 단지가치 수천억원 상승을 선택하느냐 여부로 엇갈린다.
여의도한양 사례는 "서울시는 유연하게 판단한다"는 선례를 만들었다. 그럼에도 압구정2구역은 조합 내부에서 ‘1개동도 줄일 수 없다’는 기류가 강경하게 흐르고 있다.
하지만 집행부가 아닌 많은 다른 조합원들은 "단지 안 정원도 좋지만 압구정에서 한강조망은 돈으로 환산이 불가한 프리미엄이다. 조합이 이렇게 큰 기회를 스스로 포기한다면 후일 조합원 반발도 클 것"이라며 우려를 나타냈다.
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