75% 찬성해도 25% 반대하면 추천 제외…신축 건물 감점·동의서 중복 우려
[소셜밸류=최연돈 기자] 서울시가 노후 저층주거지 정비사업을 신속하게 추진하기 위해 도입한 '모아통합기획'을 놓고 주민 재산권과 사업 추진 요건에 대한 논란이 불거지고 있다.
후보지 선정 이전부터 분양권 산정 기준이 적용되는 데다 주민 반대율에 따른 추천 제한, 신축 건물 감점, 동의서 중복 가능성 등이 사업 추진의 걸림돌로 될 수 있다는 지적이 나온다.
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| ▲서울 모아타운 사업 추진을 위해 구성된 한 지역의 모아타운 추진준비위원회 사무실 간판./사진=자료 |
9일 서울시의 '모아통합기획 모아타운 후보지 선정 공모'와 관련 자료를 종합하면 서울시는 지난달 12일 신규 공모를 발표하면서 권리산정기준일을 기존 시·자치구 접수일에서 구역 경계 공개일로 앞당겼다. 신축 주택의 분양권 인정 요건도 강화했으며, 주민 반대율과 신축 건물 비율 등을 후보지 선정 기준에 반영했다.
모아타운은 대규모 재개발이 어려운 노후 저층주거지를 여러 소규모주택정비사업으로 묶어 정비하는 사업이다. 서울시는 모아통합기획을 통해 후보지 선정부터 착공까지 걸리는 기간을 기존 6년에서 4년6개월로 단축할 계획이다.
◇ 후보지 선정 전부터 권리산정기준일 적용…신축 주택 분양권 쟁점
이번 공모의 주요 쟁점은 권리산정기준일 적용 시점이다. 권리산정기준일은 토지 분할이나 다세대주택 신축 등으로 분양받을 권리를 인위적으로 늘리는 행위를 막기 위한 기준이다.
새 공모에서는 주민 추진주체가 자치구에 동의서 번호를 신청하면 구청이 구역 경계를 공개하고, 공개일이 원칙적으로 권리산정기준일이 된다. 다만 구청장이 별도로 요청하는 날짜를 기준일로 정할 수 있다.
이에 따라 주민 동의율 확보와 서울시의 후보지 선정 심사가 끝나기도 전에 분양권 산정 기준부터 정해지는 구조다.
신축 주택의 권리 인정 요건도 엄격해졌다. 종전에는 기준일까지 착공신고를 마치면 분양받을 권리를 인정했지만, 이번에는 기준일 다음 날까지 세대별 구분소유권을 확보해야 한다. 소유권 보존등기 접수일을 기준으로 판단한다.
이미 건축허가를 받아 공사 중인 다세대주택도 해당 요건을 충족하지 못하면 향후 별도 분양권 인정에 제약이 발생할 수 있다.
다만 권리산정기준일은 부동산 거래 자체를 금지하는 제도는 아니다. 기준일 이후 토지 분할이나 건축물 신축 등을 통해 새롭게 발생하는 분양받을 권리의 인정 범위와 관련된 기준이다.
후보지 심사가 보류되거나 사업 추진이 지연되는 경우 기준일의 적용 기간과 해제 조건을 명확히 해야 한다는 문제도 제기된다.
◇ 주민 75% 찬성해도 25% 반대하면 추천 제외
서울시는 후보지 신청을 위해 토지등소유자 60% 이상과 토지면적 절반 이상의 동의를 요구한다. 반면 토지등소유자 25% 이상 또는 토지면적의 3분의 1 이상이 반대하면 후보지 추천 대상에서 제외한다.
토지등소유자 100명 중 75명이 찬성하고 25명이 반대하더라도 추천 대상에서 제외될 수 있다는 의미다. 다수의 주민이 찬성 요건을 충족해도 별도의 반대율 기준에 따라 사업 추진이 제한되는 셈이다.
자치구는 구역 경계를 공개하면서 주민들에게 공모 안내문을 발송하고, 동의율 확보 이후 주민설명회와 서류 검토 등을 진행한다.
이에 따라 주민들이 사업 내용과 예상 비용을 충분히 파악한 뒤 찬반 의사를 결정할 수 있도록 설명과 의견 조정 절차를 강화해야 한다는 지적이 나온다.
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| ▲서울 모아타운 사업 추진 지역에 모아타운 선정과 서울시 관리계획 심의 통과 사실을 알리는 안내문이 게시돼 있다./사진=자료 |
◇ 신축 건물 비율 따라 감점…정상적인 건축행위도 영향
제시된 후보지 심사 기준에서는 최근 3년간 신축 건물 비율이 1% 이상 2% 미만이면 6점, 5% 이상이면 10점을 감점한다. 신축 건물 증가 등에 따른 투기 우려도 평가에 반영된다.
특히 신축 비율을 정수 단위로 올림해 산정할 경우 건축물 200동 중 신축 건물이 1동인 지역도 실제 비율은 0.5%지만 1%로 계산돼 감점 대상이 될 수 있다.
사업 대상지의 노후도는 공모 신청일이 속한 달의 마지막 날을 기준으로 산정한다. 이 때문에 주민들이 동의서를 확보하는 동안 신축 건물이 준공되면 노후도에도 영향을 미칠 수 있다.
정상적인 건축허가에 따라 신축한 건물과 분양권을 늘리기 위한 투기성 건축을 평가 과정에서 어떻게 구분할 것인지가 쟁점으로 남는다.
◇ 동의서 번호 중복 가능성…사업구역 조정 기준도 과제
동의서 번호 부여 방식도 사업 초기 혼선을 일으킬 수 있다는 우려가 나온다.
이번 공모에서는 자치구가 일련번호를 부여한 동의서만 인정한다. 주민 추진주체는 번호를 부여받고 구역 경계를 공개한 뒤 주민 동의를 확보해야 한다.
그러나 동일한 지역에서 여러 추진주체가 일부 중첩되는 구역을 제안할 경우 사업구역과 동의서 번호를 둘러싼 의견 차이가 발생할 수 있다.
공모 절차상 중복 구역은 자치구가 조율하도록 돼 있지만, 실제 구역 조정과 동의서 처리 기준을 명확히 할 필요가 있다는 지적이다.
특히 구역 경계 공개일이 권리산정기준일과 연결되는 만큼 추진주체별 구역 설정이 달라질 경우 주민들의 권리 관계에도 영향을 미칠 수 있다.
건국대학교 미래지식교육원 정비사업전문가과정 장성구 겸임교수는 "허가를 받아 집을 짓는 것은 정당한 재산권 행사이지 투기가 아닌데, 공고문은 신축 한 동을 감점과 투기 우려의 근거로 삼고 공사 중인 건물의 분양자까지 분양권에서 밀어낸다"고 지적했다.
이어 "기준일은 후보지로 뽑혀 공고되는 날로 늦추고, 그 전에 허가받아 착공한 건물은 법이 허용하는 범위에서 분양권을 인정하며, 보류 상태의 기준일에는 기한을 두어야 한다"고 말했다.
주민 반대율 기준에 대해서도 "75%가 찬성해도 25%가 반대하면 좌절되는 구조는 다수결 자체를 뒤집은 것이니, 설명회를 먼저 열고 반대 이유를 듣고 조정하거나 철회할 절차를 두는 것이 순서"라고 조언했다.
한편 서울시는 기존 모아타운 주민제안 방식의 신청을 올해 말까지 받고 내년부터 모아통합기획으로 일원화할 계획이다. 지난 4일에는 공모 대상 최소 면적을 기존 2만㎡에서 1만㎡로 낮추는 변경공고를 냈다. 이에 따라 노후도 등 요건을 충족하는 1만㎡ 이상 10만㎡ 미만 지역도 공모에 참여할 수 있다.
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