필수 제출 여부 불분명한 도서 문제 삼아 입찰 종료
의결 절차·제안서 검토 범위 놓고 절차적 정당성 지적
[소셜밸류=최연돈 기자] 성수전략정비구역 제4지구 주택재개발정비사업 시공자 선정 입찰이 마감 하루 만에 유찰 처리되면서, 조합의 의사결정 과정과 절차적 정당성을 둘러싼 논란이 커지고 있다.
10일 정비업계에 따르면, 경쟁입찰이 성립된 이후 별도의 보완 요청이나 제안서 비교·평가 절차 없이 입찰이 종료된 점을 두고 이례적인 사례라는 지적이 나오고 있다. 통상 경쟁입찰이 성립될 경우 제안서 검토와 평가를 거쳐 최종 판단이 이뤄지지만, 이번 사례는 이러한 일반적 절차와 다소 다른 흐름을 보였다는 평가다.
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| ▲성수4지구 전경/사진=네이버맵 갈무리 |
조합은 지난 2월 9일 입찰을 마감했고, 대우건설과 롯데건설이 참여해 경쟁 구도가 형성됐다. 그러나 조합은 다음 날인 10일, 특정 입찰사가 일부 분야 도면을 제출하지 않았다는 사유를 들어 입찰을 유찰 처리했다고 통보하고 곧바로 2차 입찰 공고를 게시했다.
조합은 대우건설이 ‘흙막이, 전기, 통신, 구조, 조경, 소방, 기계, 부대토목’ 분야의 세부 도면을 제출하지 않았다고 판단한 것으로 알려졌다. 다만 업계에서는 해당 도서들이 입찰 단계에서 반드시 제출해야 할 필수 항목으로 명확히 규정돼 있었는지를 두고 해석의 여지가 있다는 지적도 제기된다.
정비사업 관계자는 “국토교통부 지침상 시공자 선정 입찰 단계는 실시설계가 아니라 개념 설계와 공사비, 사업 수행 능력을 비교하는 절차로 이해되는 경우가 많다”며 “일부 세부 설계 도서 제출 여부만을 근거로 입찰 자체를 종료한 사례는 흔치 않다”고 말했다.
법적 쟁점 가능성도 거론된다. 법원은 과거 정비사업 시공자 선정 입찰 과정에서 일부 설계 도서가 제출되지 않았다는 사정만으로 입찰 자격을 제한하는 데에는 신중해야 한다는 취지의 판단을 내린 바 있다. 또한 입찰 이후 사후적으로 기준을 적용해 경쟁 자체를 무효화하는 것에 대해서도 조심스러운 접근이 필요하다는 판단이 제시된 바 있다.
이번 입찰에서는 경쟁사인 롯데건설의 제안서에 대한 비교·평가 절차가 진행되지 않은 채 입찰이 종료된 점도 쟁점으로 거론된다. 경쟁입찰의 목적이 복수 시공사의 조건을 비교해 조합에 유리한 선택지를 확보하는 데 있다는 점에서, 이러한 판단을 두고 업계 내부에서도 다양한 해석이 나오고 있다.
절차적 정당성 측면에서도 논란이 이어지고 있다. 유찰 결정 과정에서 이사회나 대의원회 등 내부 의결 절차가 있었는지 여부가 외부적으로 명확히 확인되지 않고 있기 때문이다. 시공자 선정은 사업 수익성과 조합원 부담에 직접적인 영향을 미치는 사안인 만큼, 주요 의사결정은 내부 의결기구를 거치는 것이 일반적이라는 점에서 추가적인 설명이 필요하다는 지적이 나온다.
한 정비사업 전문가는 “입찰 유효성 판단은 조합의 재량 영역이지만, 그 재량 역시 정관과 절차의 범위 안에서 행사돼야 한다”며 “의결 절차와 판단 기준이 명확히 설명되지 않을 경우 향후 불필요한 분쟁으로 이어질 가능성도 배제할 수 없다”고 말했다.
전문가들은 이번 사안을 특정 사업장의 문제로만 볼 것이 아니라, 정비사업 전반의 절차적 투명성과 예측 가능성을 점검하는 계기로 삼아야 한다고 지적한다. 한 법률 전문가는 “조합은 경쟁을 관리하는 주체로서 공정성과 절차적 정당성을 동시에 확보할 책임이 있다”며 “명확한 기준과 절차를 제시하는 것이 결과적으로 조합과 조합원을 보호하는 방향”이라고 말했다.
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